Guía del comprador

La decisión mas importante en la elección de una nueva casa es elegir el inmueble adecuado, es decir el que se ajuste mejor a sus necesidades y deseos y que tenga la mejor relación calidad-precio.

Algunos de los criterios más relevantes a la hora de elegir una vivienda son:

• Localización y entorno: las viviendas ubicadas en el centro de una ciudad, o por ejemplo en un complejo de golf o cerca de la playa, son las que mas se revalorizaran en el futuro.
• Tipo de inmueble: apartamento, ático, adosado, pareado o chalet, existen múltiples opciones según sus necesidades y presupuesto.
  Orientación y ubicación de la vivienda dentro de la urbanización.
• Elegir entre una edificación de nueva construcción o de segunda mano, según la urgencia en cambiar de residencia, y el presupuesto, ya que las viviendas de obra nueva suelen tener un coste menor.
• Superficie y distribución interior de la vivienda: numero de dormitorios, terrazas, posibilidad de disfrutar de un trastero, garaje, etc.
  Calidad de los materiales, acabados y estado de conservación.
• Instalación de gas natural y calefacción: es necesario comprobar que las instalaciones cumplen con la normativa legal.

Además del precio en si de la vivienda, es importante saber que tendrá que hacer frente a los siguientes gastos:

VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Se debe comprobar que la vivienda está en regla en los siguientes lugares:

Ayuntamiento

• Comprobación de que el vendedor está al día en el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y otras contribuciones. En el caso de que recibos anteriores no hayan sido pagados, la vivienda podría ser embargada.
• Comprobación de que no existen futuros planes urbanísticos que puedan modificar el entorno inmediato de la vivienda.

Registro de la propiedad

• Solicitar una Nota simple acreditando que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
• Que está libre de cargas, sin embargos ni hipotecas, y no está alquilada.

Administrador de la comunidad

• Comprobar que el vendedor está al día en el pago de las cuotas a la Comunidad de Propietarios, ya que la vivienda podría ser embargada en el caso de impagos. Se puede solicitar un certificado que acredite dicho pago de cuotas.

Compañías suministradoras de agua, luz y gas

• Obtener información acerca de si existen pagos pendientes.

Nota: a veces puede resultar más económico sufragar las deudas del propietario anterior que iniciar el trámite de un alta nueva.

VIVIENDA NUEVA

El promotor que construye las viviendas debe proporcionar los siguientes datos:

• Registro del nombre o razón social del promotor en el Registro Mercantil.
• Obtención de la licencia de obras.
• Licencia de primera ocupación o calificación definitiva.
• Condiciones de uso y mantenimiento.
• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad de obra nueva.
• Aval de todas las cantidades entregadas a cuenta para garantizadas. En caso de que la construcción no llegue a finalizarse, el promotor deberá devolverte todas las cantidades aportadas a cuenta.
• Seguro de daños y vicios ocultos como previsto en la ley.
• Precio total, forma de pago, planos detallados de la vivienda.

Una vez elegido el inmueble, y comprobada su situación, es necesario firmar varios documentos para llevar a cabo su compraventa, entre los cuales los más habituales son:

• Documento de arras o de reserva
• Opción de compra (en el caso de un alquiler)
• Documento privado de compraventa
• Escritura pública

Documento de reserva:
Antes de adquirir la vivienda se suele entregar una cantidad de dinero a cuenta con el fin de garantizar el derecho de compra, en concepto de Señal o Contrato de Arras.
Una vez firmado este contrato, el vendedor está obligado a reservar la vivienda hasta el momento de la compraventa.
Nota: esta cantidad se perderá en el caso de decidir no comprar la vivienda.

Opción de compra:

Este documento conlleva la reserva del inmueble para el comprador durante el tiempo que se ha pactado, de tal forma que si en el plazo y condiciones convenidos no se adquiere el inmueble, se pierde la reserva o precio de la opción.
Este documento se suele firmar en el caso de contratos de Alquiler con Opción a compra.

Contrato privado de compraventa:
Se trata de un contrato privado entre el vendedor y el comprador en el que se detallan las características de la propiedad y las condiciones en las que se va a realizar la compraventa.
Debe incluir este contrato:

• Identificación del vendedor y comprador (Nombre, NIF, domicilio,...)
• Situación de la vivienda, planos, anexos (garaje, trastero,...).
• Precio total e impuestos.
• Superficie (construida y útil).
• Plazo de entrega.
• Número de referencia en el registro y estado de las cargas (hipotecas, embargos,...)
• Forma de financiación y garantía de las cantidades entregadas a cuenta.

Escritura pública de compraventa:

• El contrato de compra venta debe elevarse a escritura pública ante notario, además de inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
• La firma de la escritura se efectúa normalmente de forma coincidente a la entrega del inmueble y pago del precio total de la compraventa.
• No se tienen qué modificar las condiciones acordadas en el contrato, salvo expresa voluntad conjunta de las partes.
• El coste de la notaría depende del tipo de inmueble y de si existe o no una hipoteca.

Se deben realizar algunos trámites administrativos, entre los cuales:

• Abrir cuentas con las empresas suministradoras de agua, electricidad y telefonía. El promotor ya lo habrá hecho anteriormente pero debe asignar un número de cuenta para domiciliar los futuros pagos con las empresas de servicios.
• Revisar la vivienda por si existe algún desperfecto. Es normal que haya pequeños fallos, aunque a mayor calidad de la vivienda, menores deben ser los fallos. Deberá posteriormente entregar la lista de desperfectos al promotor para que los pueda arreglar.
• Comunicar al presidente de la comunidad de Propietarios si ya está debidamente constituida, sus datos personales.
• Inscribir su propiedad y documento público en el Registro de la Propiedad (en el caso de adquirir un inmueble con garantía hipotecaria, es la entidad bancaria quien se encarga de efectuar estos trámites así como los de la liquidación de impuestos).
• Informar a la oficina de gestión catastral de la nueva adquisición para posibles variaciones en el recibo de contribución urbana.